Wohnungssanierung Ablauf: Die 7 Phasen von der Planung bis zur Abnahme

Wie läuft eine Wohnungssanierung ab?

Eine Wohnungssanierung durchläuft sieben Phasen: Bestandsaufnahme, Planung mit Festpreis, Genehmigungen, Rückbau mit Rohinstallation, Trockenbau und Putz, Oberflächen mit Boden, sowie Endmontage und Abnahme. Bestandsaufnahme und Genehmigungen dauern in der Regel vier bis acht Wochen, die reine Bauzeit hängt vom Umfang ab und reicht von wenigen Wochen bis zu mehreren Monaten.

Die sieben Phasen im Überblick

1. Bestandsaufnahme und Beratung vor Ort

Vor dem ersten Handgriff steht die Bestandsaufnahme. Ein Fachbetrieb prüft Leitungen, Elektrik, Tragwerk und den Zustand von Wänden und Böden, bei Altbauten zusätzlich Feuchtigkeit und Deckenkonstruktion. Aus dieser Ortsbegehung entsteht eine erste Einschätzung, welche Gewerke nötig sind und wo mit Überraschungen zu rechnen ist, etwa hinter alten Tapeten oder unter abgängigen Bodenbelägen.

2. Planung, Aufmaß und Festpreis

Aus der Bestandsaufnahme wird ein Aufmaß, das die Grundlage für einen verbindlichen Festpreis ist. In dieser Phase legen Sie mit dem Betrieb fest, welche Materialien, Oberflächen und Ausstattungen gewünscht sind, von der Fliesenauswahl im Bad bis zur Steckdosenposition in der Küche. Änderungswünsche sind hier am günstigsten umzusetzen, weil noch nichts gebaut ist.

3. Genehmigungen und Vorbereitung

Je nach Umfang braucht es eine Bauanzeige, einen WEG-Beschluss oder bei Altbauten eine denkmalrechtliche Genehmigung. Bestandsaufnahme, Planung und Genehmigungen nehmen zusammen meist vier bis acht Wochen in Anspruch. Parallel werden Handwerker eingeplant und Material bestellt, damit die Baustelle ohne Wartezeit starten kann. Gerade individuell bestellte Sanitärkeramik oder Fliesen haben teils lange Lieferzeiten, die in dieser Phase schon eingeplant werden sollten.

4. Rückbau und Rohinstallation

Jetzt beginnt der eigentliche Bau. Zuerst der Abbruch alter Bodenbeläge, Fliesen und nicht tragender Wände, danach die neue Rohinstallation für Elektrik, Sanitär und Heizung. Leitungen werden verlegt, bevor Wände oder Decken geschlossen werden, denn nachträgliches Aufstemmen kostet Zeit und Geld. Bauschutt wird laufend abtransportiert, damit die Baustelle für die folgenden Gewerke zugänglich bleibt.

5. Trockenbau, Putz und Dämmung

Neue Wände und abgehängte Decken entstehen im Trockenbau, Bestandswände werden verputzt oder gespachtelt. In dieser Phase wird auch die Dämmung eingebracht, etwa für Schallschutz zwischen Räumen oder als energetische Maßnahme an der Fassade, wenn diese ohnehin saniert wird. Die Spachtelqualität der Wände richtet sich danach, welche Oberfläche später darauf kommt: Für Fliesen reicht eine gröbere Ausführung, für glänzende Lackfarben braucht es eine höhere Spachtelqualitätsstufe.

6. Oberflächen, Boden und Sanitärkeramik

Es folgen Malerarbeiten, Fliesen im Bad, Parkett oder Dielen in den Wohnräumen sowie der Einbau von Sanitärkeramik und Küche. Bei einer Wohnungssanierung treffen hier sechs bis zwölf Gewerke aufeinander, die in einer festen Reihenfolge arbeiten, wobei jeder Schritt von der Vorarbeit des vorherigen abhängt. Estrich und Fliesenkleber brauchen dabei ausreichend Zeit zum Trocknen, bevor die nächste Schicht folgt.

7. Endmontage, Reinigung und Abnahme

Zum Schluss werden Steckdosen, Leuchten, Armaturen und Türen montiert, die Baustelle wird feingereinigt. Bei der Abnahme wird gemeinsam geprüft, ob alle Arbeiten fachgerecht ausgeführt sind, idealerweise anhand einer Checkliste und mit Fotodokumentation. Mängel werden dokumentiert und nachgebessert, erst danach erfolgt die Schlussabnahme mit Restzahlung.

Wie lange dauert eine Wohnungssanierung?

Die Bauzeit hängt vom Umfang ab. Eine Teilsanierung mit neuen Böden, Malerarbeiten und einem sanierten Bad ist oft in zwei bis vier Wochen fertig. Eine vollständige Wohnungssanierung mit neuer Elektrik, neuem Bad und allen Oberflächen dauert meist sechs bis zwölf Wochen. Eine Kernsanierung mit Eingriffen in Grundriss, Statik und Haustechnik kann drei bis sechs Monate beanspruchen.

Umfang	Bauzeit	Kosten pro m² Wohnfläche (Erfahrungswert, brutto)
Teilsanierung (Bad, Böden, Malerarbeiten)	2 bis 4 Wochen	ab etwa 400 Euro
Wohnungssanierung komplett	6 bis 12 Wochen	600 bis 1.100 Euro
Kernsanierung mit Grundrissänderung	3 bis 6 Monate	1.000 bis 1.800 Euro

Die Angaben zur Wohnungssanierung und Kernsanierung sind Erfahrungswerte aus eigenen Projekten in Hamburg, Stand 2026. Bundesweite Portale nennen für Kernsanierungen ähnliche Spannen von 800 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter, gestaffelt nach Ausstattungsqualität.

Welche Trocknungszeiten sollten Sie einplanen?

Estrich und Putz brauchen Zeit zum Trocknen, bevor der nächste Arbeitsschritt folgen kann. Als Faustregel trocknet Zementestrich etwa eine Woche pro Zentimeter Dicke bis zu einer Stärke von rund vier Zentimetern, danach verlangsamt sich die Trocknung deutlich. Wer diese Zeit nicht in den Bauzeitenplan einrechnet, verschiebt ungewollt Fliesenverlegung und Bodenbelag. Kalkputz auf Altbauwänden braucht ähnlich Geduld, besonders in unbeheizten Übergangsmonaten im Frühjahr und Herbst.

Welche Gewerke arbeiten zusammen und in welcher Reihenfolge?

Die Reihenfolge der Gewerke folgt einer festen Logik: Abbruch vor Rohinstallation, Rohinstallation vor Trockenbau und Putz, Putz vor Malerarbeiten, Malerarbeiten vor dem Boden, und die Endmontage von Sanitär und Elektrik erst, wenn Wände und Böden fertig sind. Ein verbindlicher Bauzeitenplan mit klarer Wochenkoordination verhindert, dass Gewerke aufeinander warten müssen oder sich gegenseitig behindern. Wer mehrere Einzelfirmen beauftragt, muss diese Koordination selbst übernehmen, wer einen Betrieb mit eigenen Gewerken beauftragt, bekommt sie automatisch mit.

Typische Verzögerungen und wie man sie vermeidet

Die häufigsten Verzögerungen entstehen nicht durch die Handwerker selbst, sondern durch fehlende Entscheidungen des Bauherrn, verspätete Liefertermine bei individuell bestellten Fliesen oder Sanitärobjekten und unentdeckte Mängel im Bestand, die erst beim Rückbau sichtbar werden, etwa marode Leitungen oder Feuchtigkeit hinter alten Tapeten. Wer Materialien frühzeitig bestellt und Entscheidungen vor Baubeginn trifft statt während der Bauphase, verkürzt die reale Bauzeit spürbar und vermeidet teure Stillstandzeiten auf der Baustelle.

Was passiert bei der Abnahme?

Die Abnahme ist der formale Abschluss der Sanierung. Dabei wird geprüft, ob alle vereinbarten Arbeiten fachgerecht ausgeführt wurden, Mängel werden protokolliert und mit einer Frist zur Behebung versehen. Erst wenn alle Mängel nachweislich beseitigt sind, sollte die Schlussabnahme erfolgen und die Restzahlung fließen. Mit der Abnahme beginnt zugleich die Gewährleistungsfrist, die bei Handwerkerleistungen üblicherweise zwei bis fünf Jahre beträgt.

Wie wir in Hamburg arbeiten

Wir übernehmen alle sieben Phasen aus einer Hand, von der ersten Begehung über Aufmaß und Festpreis bis zur Abnahme. Für eine erste Idee zu Grundriss und Umfang nutzen Sie unseren Raumplaner, für ein konkretes Angebot erreichen Sie uns über das Kontaktformular. Mehr zu unserem Leistungsumfang bei der Sanierung finden Sie auf der Leistungsseite.